'Свој на своме' у Србији: Зашто се мења закон и ко је на губитку

Шест месеци после почетка процеса решавања власничког статуса нелегалних објеката у Србији појавили су се проблеми, а влада најављује промену „правила игре усред утакмице", што би за неке могло да значи и увећање трошкова.

До 8. фебруара 2026, свако чији стан, кућа или неки други објекат нису били легализовани, могао је да се пријави - лично или онлајн - и уђе у процес уписа власништва у којем би платио од 100 до 1.000 евра, у зависности од квадратуре и локације.

Акција је названа „Свој на своме“, што је поједностављени назив Закона о посебним условима уписа и евидентирање права на непокретности, а држава је уз снажну кампању подстакла људе да поднесу 2,5 милиона пријава.

Овиме је требало да буде решен вишедеценијски проблем готово сваке власти, јер се процењује да у Србији има око пет милиона бесправно подигнутих објеката.

Међутим, пола године касније влада је предложила измене закона, усвојеног у октобру 2025, како би се, кажу, решили уочени проблеми.

Променио би се начин обрачуна накнаде за породичне стамбене објекте веће од 400 квадратних метара, али и омогућило власницима станова да измире обавезе инвеститора ако већ они нису.

Изменама Закона, који су у скупштинској процедури, предлаже се да се неким власницима породичних кућа и власницима станова и пословних просторија у стамбеним и стамбено-пословним зградама, поред основне накнаде од 100-1.000 евра, обрачунава и наплаћује додатна.

То су власници објеката површине веће од 400 квадратних метара, иако је досадашњим законом граница била 500 квадрата.

Тако ће, ако измене закона буду усвојене, власници објеката већих од 400 квадрата морати да плаћају за сваки квадрат преко.

На пример, ако неко има објекат од 450 квадратних метара, треба сада да плати додатно за још 50 квадрата.

Људи су до сада подносили пријаве према једним правилима, а сада се предлаже да се сви незавршени поступци окончају по новим, за неке неповољнијим условима, указује адвокаткиња Сања Перић, специјализована за прекршајно, радно, породично право и некретнине.

Ако је држава проценила да постојеће решење није добро, требало је да предложи примену нових правила на будуће случајеве, а да за већ поднете пријаве задржи ранији или повољнији режим, наводи Перић у писаним одговорима за ББЦ на српском.

Износ накнаде зависи од површине и намене објекта, просечне цене новоградње и зоне у којој је објекат.

Али, ако измене буду усвојене, додатни трошкови (накнада) могу да буду и виши од 1.000 евра, а код већих објеката на атрактивним градским локацијама и више десетина хиљада евра, указује адвокаткиња.

Нишлијки која је раније поднела захтев за упис породичне куће до 500 квадратних метара, стигло је решење надлежних с обрачунатом додатном накнадом, иако измене закона нису ни усвојене, у шта је ББЦ имао увид.

Према важећем закону, требало је да плати 100 евра због зоне у којој је објекат, али је решењем одређено да плати 2,8 милиона динара, што је око 24.000 евра.

„Не знамо како су дошли до ове цифре, нити по ком члану закона су је одредили.

„Она има и инвалидитет, чиме су испуњени сви услови за умањење и неплаћање такси, што јесте предвиђено важећим законом", кажу из адвокатске канцеларије која заступа Нишлијку за ББЦ на српском.

Уколико њихова клијенткиња не плати наведену суму у року од 30 дана биће покренута принудна наплата, додају.

„Не знамо да ли ће нам усвојити жалбу, не знамо ни да ли ће поступати по изменама закона које нису усвојене - све је нејасно", поручују адвокати, који су говорили под условом анонимности.

Закон усвојен крајем 2025. односи се на објекте на грађевинском земљишту, видљиве на сателитским и осталим снимцима у бази података са издатом привременом грађевинском дозволом пре 13. маја 2003.

Обухваћени су и објекти без грађевинске дозволе, а који би требало да буду завршени на дан када закон ступи на снагу, образложено је на сајту „Свој на своме".

Током досадашње примене - до краја јула, издато је 220.000 решења о упису некретнина, махом у малим срединама, а циљ је да до краја године буде уписано 800.000, рекла је Александра Софронијевић, министарка грађевинарства.

„Нови нелегални објекти који се убудуће буду нелегално градили, постаће власништво државе", поручио је раније председник Србије Александар Вучић.

Трошкови већи од 1.000 евра

Закон из октобра 2025. предвиђа олакшице за самохране родитеље, примаоце социјалне помоћи, борце, породице са више од троје деце и инвалиде, под условом да им је то једина некретнина у којој живе.

За помоћне објекте до 500 квадрата накнада за упис се није плаћала.

Приликом уписа станова, пословних простора, гаражних места или боксова у стамбеним и пословним зградама биће потребна одговарајућа техничка документација: геодетски извештај, скица или спецификација посебних делова зграде - зависи од случаја до случаја.

Садашњим законом ово је била могућност, а изменама ће се увести као обавеза, указује Перић.

„Накнада од 100 до 1.000 евра ни према актуелном закону није предвиђена за све објекте.

„Она се за сада плаћа приликом уписа породичне стамбене куће, односно стана у стамбеној или стамбено-пословној згради непознатог или недоступног инвеститора", указује она.

У осталим случајевима, осим законом прописаних изузетака, као што су помоћни, економски објекти, складишни простори за које се не плаћа, накнада се одређује у висини доприноса за уређивање грађевинског земљишта, додаје адвокаткиња.

Решења су стигла - како коме

Власници нелегалних објеката су могли да пријаве некретнину онлајн или лично у општини.

То је урадио и Горан Пајић из Врњачке Бање у централној Србији, желећи да реши вишегодишњи недифинисан власнички статус породичне куће у околини родног места.

Дели је са сестром, имали су уредне папире, а пријаву је без проблема, каже, поднео преко Е-управе.

„Решење још није стигло", каже он за ББЦ на српском.

„Нашем рођаку јесте, а он је поднео захтев да упише кућу у Крагујевцу", додаје.

За разлику од Пајића, породица Стаменковић из Калуђерице, насеља на ободу Београда, добила је решење и њихова кућа је уписана за 100 евра.

Калуђерица, са близу 30.000 становника према попису из 2022, једно је од највећих дивљих насеља на Балкану, у којој већина кућа није легализована.

„Имали смо проблема око подношења пријаве преко сајта, па смо отишли лично, имали смо уредне папире, и на крају смо добили решење о упису", каже Марина Стаменковић у поруци за ББЦ на српском.

Агенција за просторно планирање и урбанизам која сама прикупља потребне податке одлучује о пријави - позитивно или негативно.

Постоје и такозвани остали случајеви који могу бити спорни:

Трошкови плаћени, али објекат није уписан - шта онда?

Према важећем закону, Агенција потврду за упис доставља Републичком геодетском заводу (РГЗ).

До 12. августа 2026, Заводу је достављено 258.075 предмета.

У претходних шест месеци, Завод је поступио у готово 90 одсто случајева, а нешто више од 33.700 предмета је вратио Агенцији.

Измене закона треба да направе разлику између власника великих породичних кућа и комерцијалних објеката, објаснио је директор Агенције за просторно планирање и урбанизам Ђорђе Милић за Блиц Бизнис.

За куће веће од 400 квадратних метара пуна накнада обрачунаваће се само на површину која прелази тај праг, додао је.

Поједностављује се израда документације за упис посебних делова објеката и прецизира шта се сматра објектом завршеним у конструктивном смислу.

За оне који су већ поднели пријаве најважније је, каже Милић, да сада не треба самостално да достављају нову документацију, већ ће их Агенција обавестити уколико је одређени предмет потребно допунити.

Укида се и административни корак забележбе забране располагања, што убрзава поступак уписа у катастар, објаснио је.

Предложеним изменама закона, Агенција потврду неће слати РГЗ-у ако подносилац не плати накнаду у потпуности, што је досадашњим прописима било могуће уз забележбу забране располагања и покретања принудне наплате, указује адвокаткиња Перић.

„То практично значи да без плаћене накнаде више нема ни уписа у катастар непокретности", додаје.

Уколико имате стан у згради која није легализована, предложеним прописима, можете да платите накнаду за упис само за вашу некретнину, уколико инвеститор није то учинио за цео објекат.

Али шта се дешава ако сте трошкове платили, а некретнина се ипак не упише?

Предложене измене не дају јасан одговор шта се дешава са тим новцем, указује Перић.

Могао би да се покрене поступак пред надлежним органом са захтевом да се новац врати, а у случају одбијања може и да се покрене судски спор.

„Зато ово питање треба јасно уредити законом, како последице правне празнине не би сносили они који су обавезу испунили", додаје.

Колико пара, толико и уписа

Упис не потврђује да је објекат технички исправан и безбедан, нити држава за његову безбедност гарантује, што је раније изјавио и Вучић.

„Ми не одговарамо за инсталације какве сте ви поставили, ми као држава не можемо да одговарамо за техничке ствари, за употребне дозволе.

„Ми одговарамо за упис права својине, тиме у потпуности уређујемо тржиште некретнина, од вас не тражимо ништа осим ситнице", рекао је он.

Обавеза достављања додатне документације и провера претходне уплате накнаде могу донекле да успоре обраду предмета, која зависи од техничких капацитета, али и запослених у агенцији, каже адвокаткиња Перић.

„Предмети се већ сада не решавају првобитно најављеном брзином, па циљ од 800.000 уписа до краја године делује веома амбициозно.

„Поступак за сада брже тече у мањим општинама, док велики градови знатно заостају, а да ли ће надлежни органи убрзати поступак, видећемо, али брзина не сме бити остварена на штету законитости и тачности уписа", каже она.

Закључује да предложене измене „нису добре за грађане".

„Уместо да отклоне недостатке, измене додатно наглашавају финансијски аспект поступка и уводе нову препреку да уколико накнада није плаћена, нема ни уписа", каже она.

„Поступак, који је требало да грађанима олакша упис својине, непосредно је условљен тиме колико имају новца да плате", закључује Перић.

ББЦ на српском је од сада и на ТикТоку, пратите нас ОВДЕ.

Пратите нас на Фејсбуку, Твитеру, Instagramу, Јутјубу и Вајберу. Ако имате предлог теме за нас, јавите се на bbcnasrpskom@bbc.co.uk